Инвестиции в недвижимость через фонды (ЗПИФ): интервью

Разбор
Сложность:

16 Сентября 1817

Насколько выгодно вкладывать сегодня в недвижимость? 2020 год внёс свои коррективы в рынок недвижимости. Многие сотрудники из офисов перешли на удалёнку, сократился рынок арендованного жилья, часть торговли ушла в онлайн.

О том, что сейчас происходит на рынке недвижимости и какие есть перспективы, рассказал инвестиционный директор ВТБ Капитал Инвестиции Алексей Стрелецкий.

ВТБ Капитал Инвестиции — инвестиционная платформа с активами под управлением свыше 3,7 трлн рублей. С её помощью клиенты могут решить любую задачу по управлению капиталом.

Алексей Стрелецкий занимается созданием и управлением розничных фондов, инвестирующих в жилую и коммерческую недвижимость в ВТБ Капитал Инвестиции. Участвовал в управлении и успешном завершении фондов «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость — 1 и 2», а также в создании и управлении ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход».

Профессиональный опыт Алексея в области инвестиций в недвижимость составляет более 13 лет. Ранее работал в ПАО АФК «Система», где занимался инвестициями в складскую и гостиничную недвижимость, а также в девелоперской компании «ПИК» и консалтинговой компании в области недвижимости Knight Frank.

Про плюсы вложения в недвижимость

Чем вложения в недвижимость лучше вложений в те же самые акции или облигации строительных компаний?

Очень часто инвесторы, которые инвестируют в наш фонд, задают эти вопросы. Да, условно квартира или офисный центр имеют риски, но весьма ограниченные, в отличие от финансовых активов. В конечном итоге любые финансовые активы могут при худшем развитии событий стоить ноль. С недвижимостью такая ситуация маловероятна.

Например, вряд ли случится, что здание будет ничего не стоить или земля, на которой стоит здание, тоже будет ничего не стоить. Разве что это могут быть какие-то очень депрессивные регионы. Мы инвестируем в Москву и Санкт-Петербург. В таких местах земля и здание всегда чего-то стоят.

Можем сравнить два класса активов: недвижимость и облигацию девелопера — компании, которая отвечает за строительство. По факту облигация — долговая расписка, где девелопер берёт у вас 100 ₽ и обещает вернуть через год 110 ₽, то есть доходность — 10 % годовых.

Квартира может и не принести десять процентов годовых, если рынок не растущий или арендные ставки упали. Тогда возникает логичный вопрос — может быть, всё-таки лучше купить облигацию? Но по облигациям могут заплатить, а могут и не заплатить — случается банкротство компаний, и требуется экспертиза, чтобы инвестору не оказаться в такой ситуации. А квартира, которую вы купили, может принести больше денег или меньше денег, но она никогда не будет стоить ноль. Если это хорошая квартира в хорошем месте, то на неё будет хороший спрос и на покупку, и на аренду. Но и в менее качественном жилье кто-то захочет жить за какие-то деньги, то есть у квартиры всегда будет стоимость.

Про закрытый паевой инвестиционный фонд

Как может инвестор вложиться в недвижимость без покупки квартиры? Ведь на покупку небольшой студии нужно уже иметь 1,5−2 млн ₽.

Можно вложиться через закрытый паевой инвестиционный фонд, или сокращённо ЗПИФ. Здесь акцент именно на паевой фонд, который из себя представляет, если по-простому, складчину. У тебя есть сто рублей, у меня есть сто рублей, у нашего друга есть сто рублей, вместе мы собрали триста рублей и купили какую-то вещь на эту сумму. Если бы мы не сделали это вместе, мы бы не смогли это купить, потому что у каждого из нас было бы только по сто рублей. Это идея коллективных инвестиций.

Что касается недвижимости, то здесь вход на рынок достаточно высокий и нужно иметь несколько миллионов рублей в кармане. А что делать, когда у тебя их нет, а есть только, например, 300 000 ₽ и желание инвестировать в недвижимость? Надо найти ещё несколько людей и в складчину купить квартиру или склад, сдавать потом в аренду и получать доход.

Собственно, этим и занимается наша команда ВТБ Капитал Инвестиции, управляя фондом ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Мы собираем людей, у кого по отдельности нет достаточного количества денег, чтобы купить современный качественный складской центр, который может стоить, к примеру, миллиарды рублей. ЗПИФ даёт возможность инвестору с маленьким бюджетом инвестировать в премиальные, самые лучшие объекты, которые раньше были доступны к инвестированию только крупным инвесторам.

Инвестор с маленьким чеком может купить качественную недвижимость, которая имеет хороших арендаторов, хорошо построена и сдана в аренду по долгосрочному договору аренды. В этом и есть прелесть коллективных инвестиций, когда, имея малое количество денег, можно купить качественный актив, который иначе бы у тебя потребовал больших вложений или был бы вовсе не доступен.

Про доходность

На какую доходность может рассчитывать инвестор при покупке пая ЗПИФ?

Любой инвестиционный продукт имеет волатильность доходности. Недвижимость не исключение. На её доходность влияют как доходы от сдачи в аренду, так и изменение стоимости. И если с доходами от аренды всё просто (больше аренды — больше доходность), то изменение стоимости недвижимости — более сложный показатель.

Во-первых, на стоимость недвижимости влияют доходы от аренды: чем больше объект приносит арендных доходов, тем больше за него будет готов заплатить покупатель при прочих равных. Во-вторых, на стоимость влияют макроэкономические показатели: какая инфляция в стране, какая доходность по альтернативным инвестиционным инструментам. К примеру, в 2020 году мы наблюдали парадокс: при стагнирующей и иногда падающей ставке аренды жилая недвижимость дорожала по всей стране вследствие удешевления денег в экономике и падения доходности консервативных инструментов (депозиты, облигации и др.).

Суть недвижимости в том, что она состоит из конкретных вещей — стоимости земли, стоимости строительных материалов и рабочей силы. Когда в стране есть инфляция, она обычно предполагает рост стоимости всех этих трёх компонентов. Если стоимость строительства новой недвижимости и цены на землю растут, это не может не влиять и на уже построенную недвижимость. В результате стоимость недвижимости обречена на то, чтобы с годами увеличиваться в цене по крайней мере на темп инфляции, если она находится в развивающемся регионе.

В нашем фонде мы ориентируем инвесторов на среднюю годовую потенциальную доходность — 10 % годовых, из них 8 % может быть получено от аренды (рентная доходность) и 2 % — от роста стоимости объектов. Эта цифра может быть и больше, и меньше. Меньше, потому что арендатор может съехать, и, пока не будет нового, доходность будет падать. Больше, потому что недвижимость со временем дорожает и она может дорожать в соответствии с инфляцией, которая в разные годы бывает разная.

По итогам прошлого года инфляция была около 4 %. По итогам 1992 года было несколько тысяч процентов инфляции. Недвижимость, пускай не сразу, но дорожала соизмеримыми темпами. Поэтому актив есть актив, 10 % — это исходя из того, что инфляция низкая. Если мы оказываемся в экономической ситуации, где галопирующая инфляция — когда цены растут очень быстро, деньги обесцениваются стремительными темпами и инфляция может достигать больше 50 % в год, — то и стоимость активов может меняться в соответствии с этими темпами. Инвесторы рассматривают недвижимость в том числе как защитный актив на случай макроэкономических потрясений.

ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» планирует доходность более 10 % годовых

Условно недвижимость можно разделить на два крупных класса — жилая и коммерческая. Например, жилая недвижимость имеет низкую текущую доходность. Если сдавать квартиру в аренду, это 4 % или 5 % годовых. В жилой недвижимости меньше текущая доходность, но больше потенциал для роста самой стоимости недвижимости, которая за год может вырасти быстрее инфляции. При этом разные дома и районы и даже квартиры имеют разную динамику изменения цены, в зависимости от текущих предпочтений покупателей и арендаторов.

У коммерческой недвижимости, наоборот, больше текущая доходность. Она может достигать 10 %. Но темп роста стоимости недвижимости может быть меньше, потому что нет такого структурного дефицита, как на рынке жилой недвижимости. На изменение стоимости недвижимости больше влияют макроэкономические показатели, чем предпочтения конкретных инвесторов.

В итоге и жилая, и коммерческая недвижимость могут давать 10 % или 15 % в год, просто сумма доходности в каждом из случаев определяется по-разному.

В обратную сторону это правило работает таким же образом. Если рынок не растёт и цена на объекты не увеличивается, то с жилой недвижимости ты зарабатываешь только 4−5 % от аренды, а на коммерческой всё те же арендные 8−10 %.

Про способы покупки и продажи паёв

Инвестор может купить паи ЗПИФ только на этапе сбора средств управляющей компанией или есть ещё какие-то варианты?

В базовом варианте — да, поэтому фонд и называется закрытым. По факту ты вложил туда деньги и там их закрыл. Они будут вложены в активы, которые нельзя быстро продать, а значит — и быстро вернуть деньги. Дальше есть условия фонда, которые закреплены в правилах, там указано, когда фонд должен быть завершён. Например, это 2025 год. Это значит, что инвестор до этого года будет получать доход с вложенных денег, но инвестированный капитал до 2025 года он не сможет вернуть.

Есть ещё другой вариант, когда управляющая компания выводит паевой инвестиционный фонд на биржу, что позволяет пайщикам обмениваться паями через биржевой механизм торговли. Тогда сам пай также остаётся закрытым, но вы его можете продать на бирже другому человеку. Например, вы купили пай пятилетнего фонда, а через два года вам срочно потребовались деньги. Вы продаёте через биржу пай другому человеку, который готов подождать оставшиеся три года и зарабатывать на росте стоимости пая, и возвращаете свои деньги вместе с доходностью.

С 10 февраля на Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Инвестор может приобрести паи фонда в несколько кликов через мобильное приложение ВТБ Мои Инвестиции.

Можно продать пай без биржи. Пай — это имущество, которое можно продавать, дарить, наследовать. Для этого вы идёте к нотариусу и заключаете договор купли-продажи. Правда, может быть сложно найти покупателя, поэтому через биржу продать пай гораздо проще.

Про квалифицированных и неквалифицированных инвесторов

А есть какие-то особенности при инвестировании в недвижимость для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов?

В фонды для неквалифицированных инвесторов могут инвестировать любые типы инвесторов — и с квалификацией, и без. В фонды для квалифицированных инвесторов могут инвестировать только те, кто прошли процесс квалификации.

Также хотелось бы остановиться на стоимости паёв — минимальная сумма инвестирования для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 000 ₽. В фондах для квалифицированных инвесторов порог входа отсутствует.

Про выбор фонда

На что инвестору обратить внимание при выборе фонда?

Фонд сам по себе не является действующим субъектом, условно говоря — это мешок денег или какое-либо имущество, которыми распоряжается управляющая компания (УК). Успех хорошего управления деньгами инвесторов — это хорошая экспертиза специалистов компании и её репутация. Поэтому очень важно уделять внимание предыдущему опыту УК. Это первый момент.

Второй немаловажный момент — если покупаешь фонд, в котором уже есть активы, нужно посмотреть их структуру, что уже куплено или что планируется к приобретению, если активов ещё нет. Будет компания покупать один вид недвижимости, например склады, или планирует покупать офисы, торговые и жилые площади. Наш фонд мы позиционируем как смешанный, где инвестору не нужно выбирать сегмент, мы даём диверсификацию по сегментам, выбирая лучшие объекты в своем классе.

У ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» в активах — складские и торговые помещения

Третий пункт — условия инвестирования. На какой срок инвестор отдаёт свои деньги и когда фонд будет завершён — через пять лет или десять. Есть ли у фонда биржевое обращение, сможет ли инвестор выйти из этого фонда раньше, чем через пять лет, десять лет.

Нужно обратить внимание, сколько комиссия за управление. Это есть в условиях инвестирования в правилах доверительного управления. Управляющая компания берёт за управление 1,5 % от стоимости активов. Завершить фонд планируется в 2025 году в случае подходящей рыночной конъюнктуры.

Про тренды

Есть какие-то тренды на рынке недвижимости?

У нас есть мнение относительно рынка недвижимости. Мы понимаем, во что надо инвестировать, во что не надо инвестировать. В данный момент идёт развитие интернет-торговли, которое требует большего объёма современных складских помещений, чтобы хранить товары. Поэтому мы сделали акцент на коммерческую недвижимость.

Три новых объекта проходят комплексный аудит. По результатам проверки будет принято решение об их покупке

Россия — это страна с большими территориями, склонная к централизации. Здесь крупные склады эффективны, потому что можно охватывать крупными складами большие удалённые регионы. Проще довезти товар до одного большого склада и оттуда уже развозить, чем до десяти маленьких складов. Поэтому большая централизованная система хранения в России хорошо приживается, сектор активно растёт, поэтому наша компания предпочитает в данный момент склады.

Если рассматривать торговую недвижимость, то на протяжении последних шести лет падают доходы населения, и это плохо сказывается на его покупательской способности. Ещё один немаловажный фактор — торговля через интернет забирает много трафика из классических сегментов торговли по типу торгового центра.

Мы положительно смотрим на перспективы офисной недвижимости в развитых деловых кластерах Москвы. Структурно в городе сохраняется спрос на качественные офисные площади в бизнес-локациях, при этом на формат удаленной работы готовы перейти далеко не все компании.

Про риски

Какие есть риски инвестирования в ЗПИФ и как подстраховаться?

Основной риск — это коммерческий риск недвижимости. Если говорить про коммерческую недвижимость, то это потеря арендатора. Например, мы купили складской центр, который был сдан торговой компании, а она передумала и решила переехать в другой склад, и мы лишились арендного дохода до тех пор, пока не найдём другого арендатора. Это потребует какого-то времени, возможно, что ставка аренды будет ниже, чем прежняя.

Иногда мы можем сами попросить компанию съехать, когда видим, что можем сдать недвижимость дороже. Это всё называется коммерческие риски. В конечном итоге это рынок, когда с большим спросом ставки аренды растут, с меньшим — снижаются.

Если рассматривать жилую недвижимость, то здесь такие же риски, что арендатор может или съехать, или платить меньше. 2020 год это очень наглядно показал. Давно аренда так не падала, как в 2020 году. Много людей, кто не коренные москвичи, на время пандемии уехали в другие города. И сразу просела ставка аренды.

Может упасть цена недвижимости. Например офисных центров или квартир в конкретном районе будет построено так много, что значительная часть никому не будет нужна, начнётся демпинг, продавцы будут торопиться с продажей, и цена недвижимости упадёт. В целом цена коммерческой недвижимости, как правило, следует за ставкой аренды.

Есть и другие риски — утеря, разрушение объекта или пожар.

Со всеми рисками можно бороться, что мы и делаем как управляющая компания, в этом и есть наша ценность. Управляющая компания покупает те объекты, которые сданы по долгосрочным договорам аренды — такие нельзя быстро расторгнуть и просто взять и съехать. После приобретения УК страхует объект недвижимости в хороших страховых компаниях, которые делают полные возмещения убытков.

Есть и риски совершения сделки, когда можно купить то, что не принадлежит продавцу или имеет дополнительные обязательства. Чтобы этого не произошло, компания заказывает юридический и финансовый аудит объекта.

В этом и есть плюс инвестирования в недвижимость через фонды, потому что управляющая компания занимается решением всех вопросов. Мы вкладываем большие суммы денег в проверку объектов, их страховку, у нас уже отлажен весь механизм. Здесь исключены ситуации, что вы вложили свои деньги в бесперспективный объект на краю города или купили ту недвижимость, которой по факту не существует. Этим рискам больше подвержены инвесторы, которые занимаются самостоятельным инвестированием.


Источник:

Сайт ВТБ Капитал Пенсионный резерв

Не пропустите важные подборки